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MONDO

lunedì 3 maggio 2021





































COIBENTAZIONE DEL TETTO

Ai costi per il “cappotto termico” dell’edificio devono partecipare tutti i condomini



di Giuseppe Mommo - Giurisprudenza commentata

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Le spese per i lavori di coibentazione dell’edificio condominiale, devono essere sostenute da tutti i condomini, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno; perché tali costi, non si possono considerare spese “gravose o voluttuarie”. Questi, in estrema sintesi, i chiarimenti contenuti nell’ordinanza della Cassazione n. 10371 del 20 aprile 2021. Si chiude così un caso sorto agli inizi del decennio scorso, quando i lavori di ristrutturazione e coibentazione beneficiavano già, dal punto di vista fiscale, di determinate e importanti agevolazioni, ma ancora non si parlava di “superbonus 110%” e neppure era d’uso corrente la locuzione “cappotto termico”.

 

La vicenda giudiziaria ha inizio quando alcuni condomini decidono di agire nei confronti del Condominio, di cui fanno parte, per impugnare due delibere con le quali si era provveduto a ripartire tra i vari condomini le spese sostenute per la coibentazione dell'edificio. C’è da dire che le opere erano state approvate con una prima delibera, mentre con le due successive (quelle impugnate) si è provveduto soltanto alla ripartizione delle spese per l’intervento già deliberato. Il singolare comportamento dei proprietari “oppositori”, che prima avevano approvato i lavori e al momento di pagare avevano impugnato, non è stato valutato positivamente dai giudici di merito, visto che li hanno condannati sia in primo grado che in appello. Nonostante la duplice soccombenza, hanno deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, sollevando diversi motivi di ricorso. In questo commento l’attenzione si concentra sul primo motivo, con il quale hanno sostenuto che i lavori realizzati per la coibentazione dell’edificio condominiale erano consistiti in “innovazioni gravose e voluttuarie”, da ripartirsi in base all’articolo 1221 del Codice civile, norma che consente ai condomini “che non intendono trarne vantaggio” di essere “esonerati da qualsiasi contributo nella spesa”.

 

La suprema Corte, dopo aver preso atto che le opere erano state approvate con una prima delibera, mentre con le due successive, quelle impugnate, si è provveduto alla ripartizione delle spese per l'intervento deliberato, chiarisce che nel caso di specie le regole contenute nell’articolo 1121 non sono applicabili, in primo luogo perché “presuppongono un dissenso da parte dei condomini non interessati alla realizzazione dell'opera, condizione che nel caso specifico non si è verificata, visto che la delibera che ha approvato il preventivo di spesa è stata votata all'unanimità”. Gli Ermellini fanno poi presente che la Corte d'Appello ha correttamente affermato che “i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa l'investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente”. Infatti, è incontestato il fatto che si è trattato di “un intervento di miglioramento dell'efficienza energetica del condominio, consistente nella realizzazione di un cappotto per l'isolamento termico e delle necessarie opere accessorie e di ripristino della facciata”. Trattandosi di “lavori effettuati con importanti agevolazioni, considerato il previsto beneficio fiscale”, anche per questo motivo, “dette opere non possono essere qualificate come gravose o voluttuarie”. 

 

A proposito della richiesta dei proprietari dei locali interrati di essere esclusi dal pagamento, la Cassazione spiega che la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica, “non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato”. Quindi, le spese sostenute non possono essere ripartite “in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità” Il cappotto termico infatti “è un'opera che, nel momento in cui viene realizzata, rappresenta un vantaggio per l'intero edificio condominiale, compresi i locali interrati. Per questa ragione, “se i lavori necessari all'isolamento termico vengono deliberati dall'assemblea, si deve applicare l'art 1123 c.c. comma 1, ai sensi del quale le spese devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ognuno”. In conclusione, il cappotto termico lo pagano tutti i condomini, compresi gli eventuali proprietari di locali interrati ed anche se, come nel caso di specie, detti locali fossero “serviti da autonomo ingresso”.













Note Legali


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